Aby ľudia mohli žiť v čistých a zrekonštruovaných domoch, tešiť sa z prechádzok po dome, musíte zachovať fungovanie celého systému verejných služieb, správne zorganizovať používanie spoločného majetku, postarať sa o pohodlie obyvateľov a terénne úpravy na nádvorí. Kto by to mal robiť? Je zrejmé, že obyvatelia bytového domu (MKD) musia urobiť dôležitú prácu pri organizovaní takéhoto orgánu, ktorý bude v ich záujme včas sa starať o spoločný majetok a udržiavať čistotu a poriadok v dome. Celá škála domácich údržbárskych prác sa označuje ako kancelária MKD.
Ako presne je možné implementovať správu MKD?
O tom, aké metódy riadenia MCD v súčasnosti existujú, mnohí počuli. Ale pochopiť podrobnosti často čas jednoducho nestačí, hoci táto znalosť je veľmi užitočná.
V RF LC sú metódy na kontrolu MKD uvedené veľmi ľahko na pochopenie (časť 2 článku 161). Nie všetky sú však použiteľné v akomkoľvek dome. Ak je v MKD menej ako tridsať bytov, legislatíva v oblasti bývania ponúka priame riadenie ako spôsob riadenia MKD. V takom prípade uzatvárajú zmluvy s dodávateľmi, opravármi, čistiacimi prostriedkami a inými pracovníkmi vlastníci bytov, ktorí zodpovedajú za kontrolu inšpekčným organizáciám a platia pokuty v prípade zistenia problémov v oblasti požiarnej bezpečnosti, nehôd, predčasného zberu odpadu. Spravovanie spravidla vykonáva iniciatívna skupina nájomcov alebo vybraný zástupca bezplatne. Realizácia aktivít na údržbu a prevádzku MKD je však veľká práca, preto je priama správa ako spôsob riadenia MKD rozumná inštalácia v malých domoch. Každý z obyvateľov má vlastnú predstavu o ideálnom dome a vchode, takže počet obyvateľov priamo ovplyvňuje schopnosť dosiahnuť kompromis a ovplyvňuje pravdepodobnosť konfliktov a nedorozumení.
Druhou možnosťou riadenia MKD uvedenou v zákone o bývaní je správa určitého typu právnických osôb. Takou osobou môže byť najmä partnerstvo majiteľov domov (HOA), bytové družstvo (LCD) alebo iné špecializované spotrebiteľské družstvo (PC). Týmto spôsobom riadenia vlastníci bytov oprávňujú právnickú osobu na podpísanie zmlúv na bežné opravy a na všetky aspekty prevádzky domu, ako aj na dodávky vody, hygienu, kúrenie a ďalšie služby.
Treťou možnosťou je uzavretie dohody s riadiacou organizáciou, ktorá bude vykonávať celú škálu služieb pre MKD a zároveň bude zodpovedná za možné porušenie požiadaviek ruskej legislatívy voči kontrolným orgánom.
Kto robí výber spôsobu kontroly MCD?
Majitelia bytov môžu nielen disponovať so svojimi štvorcovými metrami, ale musia tiež udržiavať spoločný majetok v dobrom stave. Preto LCD Ruskej federácie obsahuje smernicu pre majiteľov domov, aby určili, ako sa bude spravovať ich dom. Pred výberom spôsobu riadenia MCD by si majitelia apartmánov mali podrobne preštudovať svoje špecifiká, ktoré z nich sú pre daný dom najvhodnejšie, berúc do úvahy jeho vek, stav a ďalšie vlastnosti, ako aj korelovať s ochotou majiteľov spravovať svoj vlastný dom a platiť účty za energie. načas.
Konečný výber sa uskutoční na valnom zhromaždení vlastníkov, ktoré sa môže konať osobne alebo sa môže zorganizovať bez osobnej prítomnosti všetkých obyvateľov. Aby rozhodnutie schôdze bolo platné, musia zaň hlasovať obyvatelia, ktorí spolu majú 50 alebo viac percent hlasov. Výber spôsobu riadenia MKD valným zhromaždením musí každý nájomca v MKD prísne akceptovať, a to aj napriek možnému opomenutiu samotného stretnutia. Ak sa stretnutie koná v neprítomnosti, účasť sa považuje za včasný prenos jeho rozhodnutia vlastníkom písomne. Výsledok takéhoto stretnutia vlastníkov bytov je zaznamenaný v protokole na výber spôsobu riadenia MCD, ktorý sa zverejňuje vo vchodoch takým spôsobom, aby ho každý majiteľ bytu oboznámil. Verejnú ponuku robí iniciátor stretnutia do desiatich dní od rozhodnutia. Rovnakým spôsobom sa zorganizuje valné zhromaždenie aj možnosť zmeniť spôsob riadenia MKD.
Všetky vyššie uvedené sa týkajú domov, ktoré sú už obývané. U novopostavených domov je však situácia iná. Často sa stáva, že v novej budove nie všetci nájomníci majú vlastnícke právo, napríklad dlhodobo vlastnia majetkové účasti. Vzhľadom na skutočnosť, že podľa právnych predpisov o bývaní títo občania nemajú právo hlasovať o otázke určenia formy správy domu, je nemožné zvoliť spôsob, ako tento dom spravovať.
Čo sa stane, ak nezvolíte metódu kontroly pre MCD?
Zákon o bývaní obmedzuje časové obdobie, v ktorom majú vlastníci možnosť premýšľať a organizovať proces vytvorenia HOA alebo výberu organizácie riadenia.
Ak sa obyvatelia neochotili s výberom spôsobu riadenia alebo to nemohli urobiť z objektívnych dôvodov, ako aj v prípade, keď sa rozhodnutie o výbere spôsobu riadenia MKD ešte nezaviedlo, miestna samospráva vykonáva postupy potrebné na usporiadanie výberového konania na určenie riadiacej organizácie. Žiadny z nájomcov tu nemá právo odmietnuť a každý majiteľ je povinný dodržiavať ustanovenia dohody o správe uzavretej s vybranou organizáciou riadenia, bez ohľadu na to, či mu táto dohoda vyhovuje alebo nie. Vždy však existuje procedurálna príležitosť na nápravu súčasného stavu vecí a uskutočnenie valného zhromaždenia pred skončením platnosti zmluvy, na ktorom sa prediskutuje otázka zmeny spôsobu riadenia MKD alebo riadiacej organizácie.
Čo zahŕňa údržbu priestorov v MKD?
Všetky služby a práce súvisiace s koncepciou „údržby priestorov v MKD“ sú stanovené v bytovej legislatíve. Táto koncepcia zahŕňa širokú škálu služieb na organizovanie dodávky vody, elektriny, plynu, tepelnej energie, registrácie občanov žijúcich v dome, účtovných služieb, technickej prevádzky a sanitárnej údržby.
Technická prevádzka zasa zahŕňa údržbu inžinierskych systémov budovy a opravy. Sanitárna údržba zahŕňa celý rad opatrení na udržanie čistoty a poriadku v dome a na priľahlom území, napríklad čistenie, dezinfekcia, deratizácia, dezinsekcia.
Čo robí HOA?
Takýto spôsob riadenia MCD ako HOA sa objavuje, keď by niektorí nájomníci chceli mať možnosť kontrolovať vynakladanie finančných prostriedkov na údržbu svojho domu. Vodcovstvo spoločnosti HOA nevzniklo od nuly, ale vždy sa vytvára od najaktívnejších a najzaujímavejších obyvateľov. Aj keď takáto iniciatíva nemá vždy úplné právne znalosti a vedomosti v oblasti verejných služieb, dôležitým faktorom úspešnej práce je túžba zlepšiť svoj domov. Rada HOA musí vykonávať zmluvné práce týkajúce sa upratovania, odstraňovania odpadu, údržby inžinierskych sietí a iných aspektov údržby domu a priľahlého územia. Udržiavanie poriadku a dodržiavanie hygienických a protipožiarnych noriem je tiež dôležitou funkciou HOA. Finančná stránka manažmentu predpokladá prítomnosť účtovníka v HOA na sledovanie finančných prostriedkov, ktoré prenajímatelia platia za služby, ako aj peňazí, ktoré sa vynakladajú na potreby domu. Dodatočný príjem HOA je možné získať z prenájmu ktorejkoľvek časti spoločného majetku.
Ak sa majiteľ rozhodne, či sa chce stať členom HOA, alebo nie, potom HOA nemá právo odmietnuť vstup do jej radov, aj keď náhle ostatní členovia HOA sú proti. Neochota stať sa členom HOA je niekedy spojená s potrebou platiť za ďalšie služby - bezpečnosť na parkovisku a na verande, záhony na záhrade, videokamery na podlahách. V prípade členov HOA je platba povinná, ak rada HOA tak urobila. Výstupom v tejto situácii môže byť individuálna dohoda s HOA, v ktorej budú všetky poplatky vopred schválené.
Ako funguje správcovská spoločnosť?
S priamym uzavretím dohody medzi vlastníkmi a špecializovanou správcovskou spoločnosťou sa očakáva poskytovanie technických a hygienických služieb doma, ako aj vykonávanie opráv na vysokej úrovni, pretože profesionálni a skúsení odborníci pracujúci v správcovskej spoločnosti budú schopní správne posúdiť potrebu a zložitosť práce, vyberú správne materiály, pozvú tých správnych odborníkov. Ak správcovská spoločnosť pracuje s viacerými domami, sú možné aj nižšie náklady na prácu a služby. Komunikácia so správcovskou spoločnosťou je však často zložitá a dokonca aj malý incident, ako je vyhorená žiarovka, môže byť nepohodlný niekoľko dní.
Zmluva so správcovskou spoločnosťou: čo je najdôležitejšie?
Najdôležitejším krokom v procese zriaďovania jedného zo spôsobov riadenia MKD je vypracovanie a uzavretie dohody so správcovskou spoločnosťou. Obsah zmluvy určí budúci vzťah medzi nájomcami a správcovskou spoločnosťou vrátane možnosti ukončenia zmluvy v prípade nespravodlivého vykonávania funkcií údržby domu. Text zmluvy musí uvádzať všetok nehnuteľný majetok, druhy a frekvenciu práce a služieb, ktoré bude správcovská spoločnosť povinná vykonať, veľkosť a načasovanie všetkých platieb, ktoré musia vlastníci vykonať. Zmluva môže tiež ustanoviť postup podávania správ o vykonanej práci obyvateľom. Ak sa tak nestane, vlastníci by mali správu dostať raz ročne.
Prečo sa zhromažďuje rada MCD?
Ďalšou zodpovednosťou nájomcov je voľba domovej rady v prípade, že voľba medzi správcovskou spoločnosťou bola vybraná zo spôsobov riadenia MCD. Hlavnými úlohami rady sú v skutočnosti formulácie návrhov a kontrola vykonávanej práce. Na stretnutí vlastníkov členovia rady navrhujú, čo je potrebné opraviť, ktoré údržbárske práce môžu byť preplánované na budúci rok a ktoré vyžadujú neodkladné opatrenia, komu a na aký účel je možné prenajať si spoločný majetok a ďalšie aspekty údržby MKD a zlepšenie územia. Medzi ciele rady patrí aj štúdium zmlúv a dohôd, ktoré navrhujú uzavrieť vlastníkom s cieľom chrániť práva a záujmy obyvateľov domu. Na základe výsledkov preskúmania vydáva Rada závery a odporúčania týkajúce sa všetkých dokumentov. Môžeme povedať, že Rada MKD organizuje diskusiu o dôležitých otázkach na stretnutiach vlastníkov, spolupracuje s riadiacou organizáciou a monitoruje implementáciu podmienok zmluvy o správe.
Výhody a nevýhody rôznych foriem riadenia MCD
Ak vykonáme porovnávací opis metód kontroly MCD, môžeme vyvodiť nasledujúce závery. Zásadný rozdiel spočíva v tom, že priame riadenie zahŕňa riešenie všetkých otázok obyvateľmi domu. Zatiaľ čo dva ďalšie spôsoby riadenia MKD vám umožňujú prenášať bremeno zodpovednosti na plecia vedúceho HOA alebo vedenia riadiacej organizácie. Na druhej strane, s nezávislým riadením je možné pracovať s peniazmi mobilnejšie a flexibilne prispôsobiť výber práce a služieb aktuálnej situácii. Obyvatelia, ktorí dom priamo riadia, môžu dokonca výrazne znížiť svoje náklady na opravu a údržbu domu, výber dodávateľov podľa ich želania za náklady na prácu a služby.
Charakteristickou črtou zmluvy so správcovskou spoločnosťou bude zároveň príjem profesionálnych služieb v súlade s požiadavkami zákona. Pri riadení nájomcov alebo vo forme HOA sa ľudia so špeciálnym vzdelaním a zručnosťami vždy nezúčastňujú na organizácii údržby domu, a preto môžu byť potrebné ďalšie náklady na školenie personálu v oblasti bývania a komunálnych služieb a právnych predpisov. Riadiace organizácie majú spravidla k dispozícii špecializované vybavenie, ktoré im umožňuje poskytovať veľa služieb na vyššej úrovni. Vo všeobecnosti majú všetky metódy riadenia MCD svoje vlastné nuansy, ktoré sa musia pri výbere zohľadniť.
