Cena je jednou z kľúčových charakteristík predmetu transakcie podľa občianskeho práva. Aké sú jej príznaky? Ako sa klasifikujú hodnoty? Na aký účel sa v podnikaní alebo v oblasti nehnuteľností vypočítavajú príslušné ukazovatele a akým spôsobom?
Čo sú náklady a ocenenie
Pred preskúmaním typov hodnoty a sprievodných dôvodov pre jej klasifikáciu určíme, čo predstavuje. Existuje mnoho kritérií, ktoré by jej umožnili jednoznačne opísať svetový a ruský ekonóm. Medzi najobľúbenejšie patria: cena je suma peňazí, ktorá je stanovená ako podmienka transakcie v procese interakcie medzi subjektmi občianskoprávnych vzťahov v predpokladanom čase prevodu vlastníckych práv alebo iných mechanizmov na používanie predmetu. Pojem „ocenenie“ je zase spojený s mechanizmom na určenie príslušnej sumy.
Aspekty hodnotenia
Predmetom hodnotenia môžu byť nehnuteľnosti, služby, doprava, predmety pre domácnosť, duševné vlastníctvo - všetko, čo je upravené v občianskom práve ako možný subjekt pre transakcie týkajúce sa jednotlivcov a právnických osôb. Postup spojený s určovaním peňažnej hodnoty, ktorého prevod z jedného subjektu právnych vzťahov na iný je základom pre prevod vlastníckych práv, sa vykonáva metódami uznanými oboma stranami. Môžu ich ponúkať aj tretie strany, ale na základe dohody s hlavnými účastníkmi transakcie.
Tieto alebo iné druhy hodnoty tovaru, majetku alebo služieb sa môžu určiť, v závislosti od povahy právneho vzťahu, na žiadosť strán alebo na základe požiadaviek zákona. Napríklad pri transakciách s nehnuteľnosťami je využívanie služieb odhadcov v mnohých prípadoch povinné pre registráciu vlastníctva.
Prístupy hodnotenia
Vyhodnotenie, ako aj napríklad určenie typu hodnoty, sa môže vykonať v rámci rôznych prístupov. V ruskej obchodnej praxi existujú tri hlavné: ziskové, porovnávacie a nákladné. Zoberme si ich podstatu.
Model príjmu zahŕňa použitie metód, ktoré sú založené na výpočte odhadovaného príjmu z možného použitia oceňovacieho objektu novým vlastníkom - napríklad nájom. Porovnávací model zahŕňa štúdium čísel charakterizujúcich typy majetkových hodnôt niektorých objektov, s ukazovateľmi iných, ktoré sú veľmi podobné z hľadiska základných charakteristík. Napríklad odhadca, ktorý určuje vhodný peňažný ukazovateľ pre byt, spravidla skúma existujúce ponuky na realitnom trhu. V rámci nákladového modelu sa vypočítajú možné náklady, ktoré sú potrebné z hľadiska udržiavania objektu v správnom funkčnom stave. Ak povedzme, že si niekto kúpi traktor, potom by mal odborník na hodnotenie, ktorého si najal, pri určovaní nákladov na tento druh dopravy zohľadniť, prípadné náklady spojené s opravou zariadenia.
Výsledok nákladov
Akonáhle sú analyzované druhy hodnoty majetku a príslušné hodnotenie, môže sa jeho výsledok použiť ako návod na určenie konečnej ceny transakcie. Alebo na iné účely - napríklad pri uzatváraní poistnej zmluvy, poskytovaní pôžičky, predaji akcií atď. Uvažujme, aké druhy hodnoty sa pri posudzovaní rôznych predmetov ruskými odborníkmi líšia. A tiež, ako možno relevantné informácie použiť v praxi.
Klasifikácia nákladov
Aké typy hodnoty tohto alebo tohto predmetu posudzovania rozlišujú moderní odborníci? Existuje veľa klasifikačných kritérií. Zoberme si jeden z modelov bežných medzi ruskými ekonómami.
Obsahuje najmä trhovú hodnotu. Je to cena, ktorej hodnota je pevne stanovená v čase ocenenia predmetu za predpokladu, že sa má predať v konkurenčnom segmente. To znamená, že predpokladmi na určenie správnej hodnoty sú dostupnosť verejných informácií o zásadách stanovovania cien tovaru, absencia významných externých (regulačných) faktorov ovplyvňujúcich cenu.
V uvažovanom modeli je hodnota investície. Jeho ukazovatele sú určené na poskytovanie informácií osobám, ktoré majú záujem investovať do určitého objektu. V niektorých prípadoch sa môže hodnota investície zhodovať s trhovou hodnotou. Nie je to však vždy tak. Niekedy sa súčasne s investíciou vypočíta aj zvyšková hodnota objektu. Jeho hodnota vyjadruje pravdepodobnú výšku možného výnosu v dôsledku ďalšieho predaja subjektu transakcie.
Existuje katastrálna hodnota. Účelom jeho zriadenia je zaznamenať predmet v určitom štátnom alebo priemyselnom registri s následným použitím informácií v príslušných vyhláseniach. Spravidla hovoríme o výpočte daní. Katastrálna hodnota je zvyčajne nižšia ako trhová hodnota, ak hovoríme o nehnuteľnostiach alebo sa jej približne rovná.
Existuje aj niečo ako poistná hodnota. Zahŕňa to výpočet výšky platieb na základe poistnej zmluvy. V niektorých prípadoch sa náklady na výmenu objektu počítajú súčasne s ním. Stáva sa to napríklad vtedy, ak príslušná dohoda s poisťovňou neznamená peňažnú náhradu, ale uvedenie predmetu do pôvodného funkčného stavu po poškodení alebo zlyhaní.
Preskúmali sme teda 4 typy hodnôt, ktoré sú najbežnejšie v ruskej ekonomickej škole, ako aj niekoľko ich komplementárnych. Tento zoznam, samozrejme, nie je vyčerpávajúci. Existujú súkromné typy trhovej hodnoty, ako aj investície alebo katastrálny úrad, ktoré sa týkajú charakteristík objektov s rôznym právnym štatútom. Teraz sa obraciame na štúdium podstaty objektov, pre ktoré je zodpovedajúci parameter vypočítaný z hľadiska praktického významu.
Oceňovanie podniku
Samozrejme existuje veľa konkrétnych typov objektov, v súvislosti s ktorými sa určuje hodnota. Medzi najčastejšie sa stretávajúce ruské obchodné praktiky patrí obchod a nehnuteľnosti. V prvom prípade sa hodnotí celková hodnota aktív spoločnosti, zásady riadenia a činnosti generujúce zisk. Pred preskúmaním typov hodnoty podniku bude užitočné určiť ciele, ktorým bude čeliť predmet zodpovedajúceho hodnotenia.
Prečo určovať parametre nákladov pre firmu? Prvou možnosťou sú vyhliadky na predaj podniku. Majiteľ spoločnosti sa môže rozhodnúť urobiť inú vec, ale predtým, ako bude užitočné preniesť prúd do rúk iného majiteľa. Môže sa vykonať aj obchodné hodnotenie s cieľom zlepšiť kvalitu riadenia spoločnosti, zistiť možné nedostatky v systéme riadenia. Ďalšou možnosťou je upútať pozornosť investorov, ak nie je dostatok prevádzkového kapitálu, alebo ak si spoločnosť stanovila úlohu rozšíriť trh, v dôsledku čoho sú potrebné ďalšie finančné prostriedky. Oceňovanie podniku sa môže vykonať pri podávaní žiadosti o úver - spravidla slúži ako usmernenie pri rozhodovaní o poskytnutí úveru bankou.
Hodnoty podnikania
Aké druhy hodnoty sa podieľajú na oceňovaní podnikov? Aké zásady sa tu najčastejšie používajú? Hlavnými typmi hodnôt, ktoré sa vzťahujú na oceňovanie podnikov, sú trh a investície. Podľa niektorých odborníkov je vzhľadom na možnosť nákupu podniku vhodné, aby sa partner pri analýze relevantných vyhliadok sústredil na druhý smer. Keďže typická „trhová“ cena podniku je ukazovateľ, ktorý nie vždy jasne hovorí o rozvojovom potenciáli podniku. Ak však hovoríme o presnej identifikácii, potom sa môžu odvodiť kľúčové princípy výpočtu potrebných čísel:
- porovnaním dostupných ukazovateľov s ukazovateľmi charakteristickými pre ostatných účastníkov trhu;
- štúdium konkurenčných výhod podniku;
- o subjektívnej vízii odborníkov, ktorí hodnotia;
- štúdium vplyvu vonkajších faktorov.
Ak hovoríme o určení investičnej hodnoty podniku, môžu sa uplatňovať rovnaké zásady, ale okrem nich je tiež možné použiť niekoľko ďalších:
- modelovanie správania subjektov zapojených do podnikania (vplyv faktorov);
- výpočet ziskovosti (zvýšenie trhovej hodnoty v čase).
Konkrétne ukazovatele hodnoty môžu uspokojiť potenciálneho kupca podniku alebo investora v závislosti od odhadovanej výšky investícií do podniku a od perspektív ich návratnosti. V mnohých prípadoch môže ísť o investíciu úverového pôvodu. Hodnota možného zisku by sa nemala líšiť iba od nuly, ale mala by tiež zabezpečiť výplatu úrokov banke. Medzi ďalšie usmernenia pri rozhodovaní investorov, ktoré nepočítajú ukazovatele, ktoré odrážajú trhovú a investičnú hodnotu podniku, patria:
- odhadovaná udržateľnosť podnikania (schopnosť vytvárať príjmy po dlhú dobu);
- korelácia období návratnosti s konkurenčnými podnikmi (možno je pre investora výhodnejšie investovať do inej spoločnosti a pre nadobúdateľa to získať);
- úroveň dôvery medzi partnermi.
Tieto kritériá môžu byť veľmi subjektívne. V obchodnej praxi sú preto trhová a investičná hodnota podniku dôležitými parametrami, nie však vždy kľúčovými.
Ďalším možným faktorom sú náklady na druhy práce spojené s hodnotením podniku z hľadiska investovania alebo možného nákupu. Ak štúdiu podniku môžu sprevádzať významné investície, ktoré neznamenajú skutočný zisk (napríklad kontaktovanie externých odborníkov, audítorov a analytikov), potom je pravdepodobné, že investor alebo potenciálny kupca podniku by sa radšej nezaoberal konkrétnou spoločnosťou.
Oceňovanie majetku
Bude užitočné preštudovať, aké sú hodnoty majetku a aké prístupy sa pri jeho posudzovaní uplatňujú. Ale skôr - ako v prípade podnikania - definujeme ciele, ktoré sledujú účastníci občianskych transakcií zodpovedajúcich typov. Potreba skúmať druhy hodnoty majetku, ako aj obrátiť sa na služby odhadcu, nastáva v týchto hlavných prípadoch:
- ide o transakciu predaja bytu, kancelárie, inej budovy alebo budovy;
- hodnotné aktíva spoločnosti;
- výška základu dane sa určuje ako daň z majetku.
V praxi však samozrejme existuje viac dôvodov na oceňovanie nehnuteľností. Napríklad v niektorých prípadoch je potrebné okrem základných postupov určiť aj typy odhadovaných nákladov. Alebo - ako možnosť - hodnotiť nehnuteľnosť z hľadiska jej prevodu na potreby štátu.
Hodnoty nehnuteľností
Už sme poznamenali, že hlavnými typmi hodnoty podniku sú trh a investície. Pokiaľ ide o nehnuteľnosť, je možné skúmať rovnaké parametre, ale spravidla existuje množstvo ďalších. Konkrétne hodnota katastra a poistenia objektu. V niektorých prípadoch sa určuje aj likvidácia. Funkcie určovania trhovej a investičnej hodnoty sme už zvážili vyššie. V prípade nehnuteľností sú všeobecné zásady a metódy vo svojej podobe všeobecne podobné tým, ktoré sa používajú pri hodnotení podniku. Zapojujú sa iba vtedy, ak sú lepšie prispôsobené špecifikám príslušného trhu: „konkurencia“ sa nahrádza výrazom „stav“ (úroveň opráv, povrchových materiálov a jej kvality atď.), „Ziskovosť“ - očakávaným „zvýšením ceny“.
Pozrime sa teraz, ako sa vykonáva výpočet údajov za hodnoty katastra, poistenia a likvidácie. Všetky majú určité špecifiká. Každý typ určenej hodnoty zo zoznamu je charakterizovaný znakmi z hľadiska metód oceňovania. Zvážte ich.
Pokiaľ ide o katastrálnu hodnotu nehnuteľností, odhadca vychádza z metodík odzrkadlených v príslušných legislatívnych zdrojoch, odporúčaniach ministerstva financií a ostatných útvarov zodpovedných za praktické využitie relevantných informácií o bývaní. V niektorých prípadoch sa môžu použiť aj špecifické kritériá na určenie trhovej hodnoty predmetu. Je možné študovať rôzne technické dokumenty.
Ak je úlohou určiť poistenú hodnotu nehnuteľnosti, potom sa v tomto prípade spravidla odhadca riadi hlavne trhovými metódami, ale upraví sa o skutočný obsah transakcie nákupu a predaja. Napríklad, ak si niekto kúpi byt na hypotéku, do hodnoty poistenia sa môže zahrnúť iba výška úveru. V tomto prípade môže byť vhodný základ na výpočet sumy na základe zmluvy s poisťovateľmi nižší, ako keby bola trhová hodnota bytu braná v čistej forme.
Hypotéka je príkladom trhového segmentu, kde zostatková hodnota objektu môže byť pre subjekty občianskoprávnych transakcií prakticky významná. Ak napríklad jednotlivec alebo organizácia nie je schopná splniť podmienky na zaplatenie úveru, banka sa pravdepodobne rozhodne predať zastavené nehnuteľnosti. Finančná inštitúcia bude pravdepodobne chcieť analyzovať vyhliadky na likvidačnú zložku projektu ešte pred podpisom úverovej transakcie.
Upozorňujeme však, že niektorí odborníci považujú za nezákonné používať pri transakciách s nehnuteľnosťami výraz „zostatková hodnota“ vo vzťahu k transakciám s nehnuteľnosťami. Faktom je, že hypotekárna zmluva štandardne neznamená povinný prevod bytu do vlastníctva banky - je to iba bezpečnostné opatrenie pre pôžičku. Likvidačná hodnota v čistej podobe znamená výpočet ceny, za ktorú bude majiteľ objektu (napríklad podnik) schopný predať svoj majetok (povedzme z dôvodu bankrotu podniku). Preto by sa mal tento termín používať vo vzťahu k nehnuteľnostiam opatrne.
